안녕하세요. 얼마전까지 빌라왕이다 뭐다 해서 전세사기가 정말 떠들썩했죠? 그렇게 해서 전세사기 특별법도 제정되고 해서 전세가 믿을 만 한 건가 싶었는데, 또 사기 일당이 검거되었다고 하네요. 이번 글에서는 신종 전세사기 수법을 포함하여 전세사기를 최대한 안 당하는 방법에 대해 알려드리려고 합니다.
목차
전세사기 안당하는 법
1. 깡통전세 피하기(신 전세사기 유형 추가:2023.07.23)
전세사기를 피하기 위해 꼭 확인해야 할 부분 중 하나는 깡통전세입니다. 깡통전세는 시세에 비해 전세가가 지나치게 높거나 전세와 매매가의 차이가 작아서 계약 후 시세 하락으로 인해 보증금을 돌려받기 어려워지는 상황을 말합니다. 깡통전세를 피하기 위해 다음과 같은 점을 꼼꼼히 체크해야 합니다.
– 실거래가 확인: 아파트의 경우 실거래가를 쉽게 확인할 수 있으므로 시세 대비 전세가격이 70% 이상인 매물을 선택하는 것이 좋습니다. 빌라의 경우에는 주변 빌라 시세를 조사하고 시세 대비해서 전세가격이 높은 경우 계약을 피하는 것이 좋습니다.
– 근저당 확인: 해당 집이 근저당으로 설정되어 있는지 꼭 확인해야 합니다. 이미 임대인이 대출을 받아 근저당이 설정된 경우, 해당 집이 경매로 넘어가는 경우에 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.
– 전세반환보증보험 가입 확인: 전세반환보증보험에 가입 가능한지 확인해야 합니다. 그래야지만 시세가 하락해도 보증보험을 통해 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다.
(신 전세사기 유형이 추가되어 글 수정되었습니다! 필독!!)
신 전세사기 유형의 방법은 아래와 같습니다.
1) 집을 내놓은 집주인에게 전세를 끼고 팔면 집이 금방 나간다는 말로 현혹하여 매매가격보다 전세보증금을 높인 ‘업 계약서’를 작성.
2) 세입자에겐 전세보증보험에 가입되는 집이라며 안심 시킴.
3) 전세계약이 성사되면 매매대금을 뺀 나머지 금액을 집주인에게서 넘겨받음.
4) 돈을 주고 명의를 빌린 가짜 매수인과 집주인 간 매매계약을 체결.
이 영상을 보시면 이해가 잘되실겁니다.
세입자를 끼고 집을 살 경우, 매수자는 매매금액에서 전세 보증금을 뺀 나머지 돈을 집주인에게 줘야 하지만, 매매가격과 전세보증금이 같으면 돈을 줄 필요 없이 집주인이 매수인에게 소유권과 임차인 보증금 반환의무만 넘기면 된다는 점을 악용한 것이죠. 세입자의 보증금은 일당들이 나눠 가졌고, 전세계약자는 전세가 끝나도 보증금을 돌려받지 못했습니다.
그 동안의 전세사기는 집 주인이 빌라왕 처럼 여러 주택을 갖고 있고, 집값이 전세가보다 떨어지며 전세금을 반환하지 못하는 경우가 문제였습니다. 하지만, 이 신종수법의 경우에 집을 빨리 팔고 싶어하는 집주인을 상대로 ‘업 계약서’를 작성해 시세보다 높은 전세금을 전세 세입자가 지불하도록 하고, 이 차익을 공인중개사를 대동한 부동산 컨설팅 업체가 가로챈다는 것이 차이입니다. 어떤 경우든 전세세입자만 큰 피해를 보게 되는 것이죠.
2. 임대인 확인하기
전세 또는 월세 계약을 체결할 때에는 반드시 해당 건물의 임대인이 정말로 소유주인지 확인해야 합니다. 자신이 임대인인 척 도용하는 경우가 있을 수 있기 때문에 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.
– 등기부등본 확인: 등기부등본 상에 임대인이 계약 당사자로 표시되어 있는지 확인해야 합니다.
– 임대인 신분증 확인: 임대인의 신분증을 확인하여 실제로 그 사람이 해당 건물의 소유주임을 확인해야 합니다.
– 대리인인 경우 확인: 대리인과 계약을 체결하는 경우, 임감증명서와 위임장 등의 서류를 확인하고 인감이 일치하는지 꼼꼼히 체크해야 합니다. 가능하다면 전화 통화를 녹음하여 계약 의사 확인을 녹음해 두는 것이 좋습니다. 또한 대리인과 계약을 하더라도 임대금은 반드시 임대인 명의 통장으로 입금해야 합니다.
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3. 계약 후 체크할 부분
전세계약을 체결했더라도 계약 후에도 꼭 체크해야 할 사항들이 있습니다.
– 특약사항 추가: 계약서에 특약사항을 넣어 놓는 것이 중요합니다. 예를 들어 계약 체결일 다음날까지 소유권 변경이나 근저당 설정 등의 행위를 하지 않는다는 내용의 특약을 넣어두면, 임대인이 계약 이후에 이러한 행위를 하더라도 보호받을 수 있습니다.
– 잔금일에 등기부등본 확인: 잔금일에 꼭 등기부등본을 다시 한번 확인해 변동사항이 없는지 체크해야 합니다. 특히 임대인이 소유권을 이전하거나 주택담보대출을 받은 경우에는 이를 확인해야
전세사기 대처법
1. 전세보증보험에 가입한 경우
만약 전세보증보험에 가입되어 있다면, 정말 다행입니다. 보증금을 돌려받지 못했거나 계약 기간 중에 집이 경매로 넘어가더라도 보증보험을 통해 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다. 하지만 전입신고 당일에 임대인이 소유권을 이전하거나 주택담보대출을 받은 경우에는 보증보험을 통해 보장을 받기 어려울 수 있으므로, 잔금일에 등기부등본을 다시 한번 확인하는 것이 중요합니다.
2. 보증금을 돌려주지 않는 경우
만약 전세보증보험에 가입하지 않았고, 보증금을 돌려받지 못하는 상황이라면 다음과 같은 절차를 따를 수 있습니다.
– 내용증명 보내기: 내용증명을 임대인에게 보내어 심리적 압박을 줄 수 있고, 법적으로도 증거로 활용할 수 있습니다.
– 임차권등기명령 신청: 임차권등기명령을 신청하여 임차권과 보증금에 대한 권리를 보호 받는 것이 좋습니다
. 이를 통해 임대인이 다른 세입자를 구하기 어려워질 수 있습니다.
– 지급명령 신청: 보증금을 돌려받지 못하는 경우, 지급명령을 신청하여 소송을 통해 빠르게 돈을 돌려받을 수 있습니다.
전세사기를 미연에 방지하고 대처하는 방법은 신중한 검토와 체계적인 대비가 필요합니다. 임대인과의 계약을 체결하기 전에 실거래가와 근저당 여부, 전세보증보험 가입 등을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 또한 전세보증보험에 가입하거나 필요한 절차를 정확히 따라 대처하는 것이 사기 피해를 최소화하는 방법입니다.
전세사기는 정말 안 당하는 것이 최선이고, 미연에 최대한 요소를 제거하여 방지하는 것이 방법인 것 같습니다. 독자 여러분들은 안전한 전세 구하시길 바라며, 이것으로 글 마치겠습니다. 감사합니다.
